不動産の任意売却とは
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■住宅ローンを借りると、不動産に抵当権が設定されます。売却するにはローンを一括返済し、抵当権を解除しなければなりません、通常売買の場合は売却した売買代金よりローンを一括返済し売却します。ローンの残債務が売却資金より多い場合は不足分を自己資金で補う必要があります。
■任意売却の場合では、売買価格よりも残債務が多い、債務超過となっているのが現状です。そこで、債権者には、通常の市場で販売活動を行い、買主様を見つけ、この価格で売却すれば、競売で落札されるよりも有利（高く売れている）と交渉をし、了解すると、全額返済ができなくとも担保抹消に応じてもらえます。
■当然ながら、残った残債務については、月々いくら位支払いをする、というような話し合いをします。所得が少なく、ローンが支払えないので、任意売却になっているのだから、返済方法、返済金額は無理のないように相談していきます。
例えば、毎月2万円を返済していきます。と合意できればどうでしょうか？（債務者の所得、資産、月々の生活費等により異なる 、毎月返済１万円という事例もあります）
ようするに、債権者と売却価格、売却時期、残債務の返済方法、返済金額を折衝しながら、債務者の意思による売買が可能なのです。
■しかし、通常、売買に慣れていない個人が(法人含む）債権者である各金融機関を相手に抵当権抹消交渉することは至難に近いです。又、複数の金融機関に借り入れしている場合はなおさらのことです。（債権者同士は互いに調整しません）
そこで、プロの私どもが任意売却のお手伝いをします。しかしすべてお任せ・・というわけではありません（破産者除く）なぜなら、任意売却は所有者の意思、意向、姿勢が最も大事だからです。ただし債権者交渉〜売却実務〜引越しまで100％サポートします。もちろんお客様に最も有利な条件を提案します。
■競売の場合は債務者の意思のないところで、法的にどんどん進んでいきます。一方的な通知がくるのみで、折衝の機会はありません
住宅ローンを滞納するとどうなる
■住宅ローンを滞納すると金融機関より支払いの督促がきます。
数ヶ月滞納が続くと期限の利益を失います。（例えば住宅ローンを30年で返済するという金融機関との契約が違約する）
金融機関からは契約違反のため、残債額の一括返済を求められます。
当然ながら返済できませんよね、
■一般的に借入時には保証会社が保証人となっていますので、保証会社が債務者に変わり金融機関に一括弁済をします。これを代位弁済といいます。
そうなると、債権者は金融機関より保証会社にかわります。
債権者は抵当権を実行し裁判所に競売の申し立てを行います。
申し立てを行うと、約６ヵ月位で競売の入札が始まります。
売却が決定するまで、売却価格の通知はきません
当然ながら、ローンの債務額より、売却、配当されて返済しきれない債務はそのまま残債務として残ります。競売は法的な販売手法にすぎません。債務が無くなるのではないのです。
後日債権者より返済の督促がくるでしょう
任意売却はすべて可能なのか
■残念ながら全てのケースに任意売却ができるとは言えません
複数の住宅ローンを扱っている金融機関は競売、任意売却の事案が多く、ある程度制度的に任意売却に前向きに対処していただけます。
ただし金融機関によっては、任意売却に消極的なところもあります。競売で決まれば仕方ないとの考え方です。
又、消費者金融の借入が多いとか、個人担保の場合とか、次順位の担保抹消交渉に難航することもあります。
私供は最善の方法を考え、チャレンジしていきます。
任意売却にかかる費用は
依頼者様に費用を負担していただくことはありません
弊社は任意売却は無料で対応します。
■又逆に、お引越し費用（約２０万くらいのケースが多い）を経費として認めてくれるケースや荷物の処分費用が捻出できる場合があります。（下記の表をご参照）
（※弊社は売却できれば規定の仲介手数料を成約報酬として申し受けしますが、売却金額の中より経費として頂戴しますので、依頼者から持出しでご負担いただくことはありません）
■ただし、破産、個人再生など、特殊なケースはご紹介させていただく弁護士事務所などの規定によります。過払いで金利が戻るケース等は別途ご相談いただきます。
（一般的に売却にかかる経費で債権者が認めてくれるもの）
| ・売却にかかる仲介手数料 | 売買金額×3％＋6万円＋消費税 |
| ・引越し費用 | ２０万円位が多い |
| ・司法書士への売渡し費用 | ５万円〜１０万円 |
| ・滞納している固定資産税等の税金 | 差押さえ登記要、これは要相談です。 |
| ・滞納している、管理費、修繕積立金 | マンションの場合です。 |
■債務の状況、売却価格にもよるでしょうが、任意売却の場合は引越し費用まで、捻出することが可能です。
※引越し費用については状況によっては３０万円の費用を認めていただけるケースもあります。
又、処分費用も認めていただくケースもあります。
これは、債権者様、依頼者様の状況により異なります。
■任意売却業者によっては、１００万円〜２００万円を捻出します。と言う業者もあるでしょうが、まともに債権者様が了解することはございません、
そのような甘いささやきを口走る業者は要注意でしょう
債権者が任意売却に応じる理由
■競売にて回収をすると時間がかかります。時間が長引けばその分貸し出しリスクも高くなります。尚競売市場だと、買手が殆ど仕入れ目的の業者のため、価格が低くなるリスクがあります。競売の売却基準価格は不動産鑑定士による評価書の約６０％が一般的です。
しかもその基準価格の８０％が入札可能価格となります。ということは評価の半値程で落札される可能性もあるということです。
■そこで任意売却ですと、価格調整が可能で早く、安心して売買が可能となります。売主様の意思で売却ができ、債権者にとっては競売よりも早く高く資金回収ができます。
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営業時間 9：30〜19：30 （毎週水曜日は定休日）
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