よくあるご質問

• Q.中古マンションの購入費用について

  中古マンション購入を考えています。
  最近は頭金がなくても家を購入できると聞きますが本当ですか？
  貯金をして頭金を作って、購入というのが順序なのでしょうが、早く買った方が早く返し終わるからと知り合いに言われてからそれもそうだと考えています。
  でも頭金は無くても手数料などの費用分は貯金が必要かと思いますので、具体的にはどのくらいの費用がかかるものなのか教えて下さい。
  よろしくお願いします。

• • 今は100％ローンが常識です。100%ローン＋諸費用ローン10％＋リフォームローン10％の計120％ローンという商品もあります。
  • 月々の返済がきつい人には50年返済や、最終完済年齢80歳というのもあります。又、繰上げ返済手数料が無料や、癌保険付き、などの特典など、様々な企画があります。
  • 借り手にとっては金利は低いし、ローン控除は受けれる、生命保険も銀行が入ってくれる、すごいいいことずくめです。
  • そうですね、私が始めてマイホームを購入した約19年前は、頭金は最低20％、諸費用も現金が必要でした。しかも金利6.5％でした。
  • 昔は頭金がないと購入できなかったのです。がんばって貯金できたときは、子供も成長し、広い部屋も必要なくなった・・・という寂しい話もよく耳にしました。
  • 特に今、賃貸の方は家賃がローンに変わり、マンションのグレードが上がり、部屋数も増え、しかもローンの方が月々の支払いが少なくなった・・と喜ばれたお客さも先日おられました。
  • 住宅ローンは、住める、という恩恵が最大の利点です。
    ローンが発生するが、家賃はなくなります。
  • 自己資金が0でも購入可能なケースもございます。
  • 弊社ではたくさんの優良な中古マンションをご紹介しております。
  • はな様の月々の希望返済金額、希望地域、間取り、家族構成などを教えてくだされば、シュミレーション、物件ご紹介をさせていただきますので、是非ご連絡下さい。

• Q.ローン控除について

  ローンを組んでマンションを購入すると税金が返って来ると聞きましたが本当ですか？
  どれくらい返ってきますか？
  買う家に条件などあれば教えて下さい。

• • 新築又は中古の住宅を購入した場合住宅ローン控除の適用を受けれるケースがあります。これは源泉取得税（サラリーマンの場合）が年末ローン残高の1％～0.5％還付されるものです。
  • （例）2500万円の場合、1％では25万円
  • 簡単な条件は
    ①居住すること
    ②返済期間10年以上の融資をうけること
    ③建築年数が20年以内（耐火建築物の場合は25年以内）
    ④床面積が50m²以上
  • 又、今年度からは税源移譲により所得税が減って、その分地方税（住民税等）が増えました。よって、取得税から控除できる額が少なくなる方もあり、新しく15年のローン控除が新設されました。
  • 従来の10年控除　1％～0.5％
    新設の15年控除　0.6％～0.4％
  • より選択できるようになりました。
    いずれも最大控除額は200万円です。年収により選択により最大控除額の差がでます。十分に計算が必要です。
  • ローン控除はマイホームを取得される方にとってはとても優遇される税制です。
  • 最大控除金額は、以前の不景気時代の景気対策により大幅にアップされました。でも近年は年々に縮小されています。
  • 平成16年では最大控除額が500万円ありました。それが今年は200万円、来年は160万円に縮小される予定です。
  • いずれにしても最大限利用したいものです。

• Q.戸建に引っ越したい！

  ８年前にマンションを購入しました。家族も増え、そろそろ戸建に引っ越したいと考えているのですが、今売却してもローンが残ってしまいそうです。
  やはりローン返済のために資金を作ってからでないと、住み換えは難しいですか？
  良い方法があれば教えてください。
  また買換え抹消ローンはどこの銀行でも扱っているのですか？

• • 買換え抹消ローンを利用する方法があります
  • 買換えの場合は自宅を売却して、物件を買う、という当然のことをするのですが、今あるローンも一旦、売却時に一括返済して、購入物件で新しく組みなおす必要があります。
  • 近年の地価下落により売却価格よりもローンの借入残高が多い、いわゆる債務超過状態になっているケースも多いようです。
  • 買換えローンのない時期でしたら、不足分を自己資金で補う必要がありましたが、買換えローンの制度により、自宅売却で不足の出る資金を購入物件の住宅ローンに上乗せして借入し、お買換えができるようになりました。
  • （例）①自宅売却価格2000万円、②ローン借入残高2700万円、③買換え物件3000万円、④買換え諸費用300万円
  • 上記の場合、自宅を売却してローンの不足700万＋④買換え諸費用300万円の不足資金1000万を、③買換え物件3000万円の住宅ローンに上乗せして借ります。
  • 現在のローンより借入額は増えますが、近年のローン金利の低下により、返済金額がたいして変わらない、そして買換えができる！！というケースもありますし
  • 又、住宅ローン減税も10年～15年使える（物件により受けれる条件があります）と恩恵が受けれます。
  • 借り換えローンをご利用するには一定の条件がございますので、詳しくはお問い合わせ下さい。
  • 買換え抹消ローン
  • 殆どの都市銀行、地方銀行で取り扱いされています。
    しかし、通常の住宅ローンと違い、買換え抹消ローンは銀行によって取り組む条件が随分かわるようです。
    つまり借りやすさが変わります。
  • 現在の持ち家の所有期間→　2～5年必要
    返済比率→　ローン返済金額　対年収割合
    年収条件→　年収・・・円以上
  • 各々の条件で借入れできる銀行が違ってきますので、是非、当社までご相談くださるようにお願いします。
  • 下記に某都市銀行の例をご紹介します。
    https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/sumikae/index.html

• Q.祖父の土地の相続について

  私の祖父は１０年ほど前に他界しましたが、その家は親戚が集まる場所ということで今日まで特に何もせずそのままにして来ました。先日親戚（私の母親とその姉）で集まった際に、そろそろ売却をという話になったのですが、家の名義は祖父のままで残っています（と思います）。売却するには、手続きが必要ですか？

• • 相続登記が必要です。
  • 不動産の売却には必ず相続登記が必要となります。相続が発生してから、年数が経つほど、色々な問題が増えてくるのが実情で、全然知らない人が相続人にいた！！という話は珍しくありません。当然、相続権者、全員の同意が必要となります。
  • 通常は司法書士に依頼をして、相続登記をやっていただきます。費用は概ね10～20万円くらいです。（仕事内容で変わります）
  • まずは遺産分割協議書を作成し、相続登記の実務に入ります。相続権者が他府県に散らばりなかなか記名、捺印がとれないこともあり、時間に余裕が必要です。
  • 遺産分割協議により相続人が確定すれば不動産の売買契約は可能です。売却決済までに相続登記を完了させるという条件を盛り込みます。