大阪府下で平成29年6月に取得した物件が、20ヶ月かかり再販契約をしました。
当然20ケ月も保有すれば、所有期間の経費でまず赤字となります。販売用不動産の収益は、単純に再販売価格－取得価格－改装費－取得・再販売にかかる経費－保有期間中の経費です。
特に分譲マンションは鉄筋コンクリート構造のため、不動産取得税、登録免許税、固定資産税が木造住宅にくらべると大幅に高いのです。
単にマンションの金額が安いからといっても、算出の基となる評価額は、面積や、構造、築年数などで決まり、取引価格は低くとも、取得税などはびっくりするほどかかるケースがあります。
なお、所有期間中の管理費、積立修繕金もコスト増となります。25,000円／月の場合は、1年で300,000円かかります。
弊社がマンションを取得する場合の事業計画では、再販売期間を6か月で想定し、販売予想金額を検討し買取金額を算出します。
これでは短くて採算性が悪いのでは？？
もちろんそうなのです、がっしかし、安全率を考慮しすぎると、その分買取価格の査定が低くなってしまい、競合他社に買取金額で負けてしまい、物件を仕入れするこができなくなります。同業他社も同じように、買取物件を探しています。
6か月以内で売り切る！！を前提に弊社は事業計画をたてます。よって6か月で売れなければ価格を下げてでも売り切る体制にしないと、保有すればするほど、赤字へのリスクが高まっていきます。
今回は弊社では、近年にない長期での保有してしまった物件となりました。順調に問い合わせ、ご案内もよく入っていた物件ですので、販売価格をさほど下げていなかったためかと思います。
今年新年度に入り、思い切って価格の見直しをしたところ、複数のオファーが入り、売買契約が無事完了しました。ありがとうございました。
