7月に賃貸用として取得しました、コーポ湊（堺市堺区）2階、分譲マンション、の全面改装工事が完了しました。
昭和48年建築の古い分譲マンションです。この部屋で、4室目の取得となります。写真のとおり、相当古い部屋で、ほぼ内部はボロボロの状態、それをリノベーションに近いリフォームで、新築同様に生き返らせます、
特に水回りの改装が大変で、予想もできないような事態があり、職人泣かせの工事です。
でも、見違えるように美しくなり、嬉しい限りです。これから賃貸募集に入ります。
施工前
施工後
メンテナンス
弊社堺店の屋上看板を新調しました。
弊社堺店の屋上看板を新調しました。
弊社は、ハウスドウ家・不動産買取専門店！堺駅前通り店、を展開しております。
更に、知名度のアップを図るため、屋上看板を古田敦也氏を入れた新しいものに新調しました。
弊社は、堺区の大道筋といいまして、チンチン電車の通る大通り沿いです。夜も看板をライトアップしますので、以前よりはよく目立つものと思います。
お近くに来られた際は是非お立ち寄りください
台風21号の被害、屋根張替え工事開始
昨年9月の台風21号は、大阪府にも相当な被害をもたらしましたね、弊社の管理物件にも多くの被害がでました。
瓦以外の工事は昨年でほぼ完了したのですが、屋根を張替えないといけない物件が、2件、ようやく工事に着手しました。
まず、足場の手配です、それから屋根の解体、これは瓦の撤去、また土が相当載ってますので、土を全部屋根から降ろします。屋根そのものが傷んでおり、かなり危険な作業となります。
解体が終わると、構造用合板を屋根に打ち付けます。その上に防水シートを貼り、屋根材を貼ります。
昔の紀州瓦は沢山の土を盛り、そこに瓦を載せていますが、釘打ちをしていません、当然今回の強風には持ち堪えることができなかったようです。
今回の工法は、軽くて、しかも防水性がよく又、安全と言えます。
近年の新築住宅は、ほぼこの工法だと思います。現場の職人様に感謝です。
台風被害の修復工事
台風21号の強風により多くの被害が発生しましたね、私も、徳島県、大阪府で収益物件、販売用不動産を取得しており、たくさんの被害がでました。
皆さんも大変だったと思います。その後の処理で工事見積もり、仮復旧、保険会社へ申請等の多くの業務がありますね
私自身も25件の処理を行っております。
いよいよ瓦の復旧工事が始まり、現在3件目の工事を行っております。仮復旧工事でビニールシートを掛けていても、風でめくれ、入居者より、又雨が漏ってる・・・・とのクレームがきたりで、大変でしたが、屋根が修理できれば、ひとまず安心です。
施工業者様には感謝です。
賃貸住宅の改装工事は分離発注！
賃貸住宅の改装工事が完了しました。長い間改装されていない部屋で、リノベーションまではいきませんが、水回りはすべて交換、クローゼット新設、エアコン新設、モニターホン新設、ＬＥＤ照明器具、３個取り付け、クロス全面張り替え、ＣＦ張り替え、という具合にほぼ、新築のようです。
賃料の値上げができない最近の市況では、賃貸の改装工事は重荷になるのが、家主の気持ち、これは皆様同じですよね、少しでも安くあげたい、これも同じです。でも中途半端な改装ですと借主もなかなか決まりません、
リノベーション工事を行えば、弊社の経験ですと、１発で客付けできます。でもリノベーションって、分譲貸にしか発想ができませんよね、分譲ですと賃貸後にまた、売却ができるというメリットがあり、それこそ中途半端な改装だと、又、余分な改装工事が必要となります
それでは、安くしかし、納得のいく改装をするには・・・・！！
弊社では基本、賃貸改装では、分離発注を行います。
分離発注とは、業者は通常、専門で各々業者があり、それを工務店がまとめる役割となっております、水回り設備業者、電気工事業者、建具業者、塗装業者、クロスなど内装業者、美装業者・・・等です。それを個々に見積もり、発注します。
あと、エアコン、照明器具、モニターホン、火災報知器・・・など量産のものは弊社でなるべく安く仕入れて、業者に支給します。
規模の大きくない施工業者は問屋から仕入れますので、安い設備器具などが仕入れできないのが現状のようですね、
あとは弊社が工務店となり、各社の調整をはかり現場に立ち、工事を進めていきます。手間はかかりますが、その分コストは当然にさがりますよね
ただ、リノベーションなど、大きな工事は、プロの工務店に請け負ってもらいます。
お客様から自宅のリフォームを依頼された場合も同様です。
改装工事がございましたら、是非ご相談ください
加圧ポンプの故障で断水
自社で１５棟の賃貸物件を所有、管理しておりますが、昔からの上水道菅は水圧が低く、鉄骨共同住宅の殆どが、受水槽と加圧給水ポンプで各戸に水道供給されています。
この加圧給水ポンプが厄介ものですね、昨年も２現場で故障、しかも雨の日の22：00と早朝04：00という時間帯！！
ポンプが止まると、マンション全体の水道が一斉に止まってしまいます。当然住人よりクレームの大嵐！
こういう時こそ、日ごろからお付き合いしている業者様のお力をお借りしなければ対処できません、緊急出動となります。朝からトイレが使えないと大変なことになりますよね。
ですから、日ごろよりの、ポンプの点検、メンテは大事なのですが、どうしても１年１回の受水槽清掃の時になってしまいますもんね、
・・・つい先日も、管理マンションより朝、水が出ないとのクレーム
ああ又ポンプか・・・・・一目散に現場に急行、ポンプにはエラーメッセージが点灯
早速メーカーに連絡いれると、ポンプ２個の内、１個で緊急運転に切り替え、日中ですので、すぐ現場に来てくれました。
今日、ポンプ交換の見積もりきましたが、６５万円です。
結構しますね、とほほです。
そこで、市の水道局に調査、相談にいったところ、水道本管の水圧が上がっているで、加圧ポンプ無の直圧でいけそうとの返事、
急遽、事前相談で工事の打ち合わせに入ることとなりました。
直圧になりと、メンテもいらなくなり、安心ですよね、今後、直圧化できるマンションは切り替えて行こうと思います。