競売と任意売却の違い
| 不動産競売と任意売却の違いは |
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■競売＝法律（民事執行法）に基づき債権者が裁判所に申し立て、裁判所により売却し債権の回収を行うもの
■任意売却＝売主（債務者）が債権者と相談の上、通常の市場で売却をし債権の返済を行うもの
と大きく異なります。競売は法的処分による回収で任意売却は本人の意思による売却、返済です。
■競売では債権者の申し立て、裁判所のスケジュールにより、粛々と進んでいきます。目安は申し立てより６ヶ月位でしょう、裁判所の評価人（不動産鑑定士）の評価金額の半値位からの入札となります。概略は
①物件閲覧が開始されます。裁判所ので３点セット（物件明細書、現況調査報告書、評価書）この３点セットで物件の写真（内部もあり）権利関係、調査関係、評価が殆んどわかります。最近はインターネットの普及で裁判所は即日、インターネットに３点セットを公開します。これにより誰でも簡単に３点セットを取り込むことができるのです。
②物件閲覧～約２０日後 期間入札が始まります。約１週間です。
③入札終了後～約７日後 開札 ～約７日後 売却決定
④売却決定後 約４５日以内が代金納付となります。
代金納付と同時所有権移転です。
同時に落札者から退去を求められるでしょう。当然落札者（殆んどが業者です）と明渡しの打合せを行うことになりますが、折り合わないと強制執行を申し立てられます。
当然ながら居住権はないのです。
ここで問題は、物件閲覧が開始されれば即、悪質な競売代行業者がお客様を捕まえるべく、ダウンロードした３点セットより「チラシ」をつくり、物件の近所にばら撒きます。最低金額○○○万円より～と入札の最低可能価格を表示するものですから、たまったものではありません
チラシ配布、飛込み訪問により一気に競売物件であると近所中にふれ回るわけです、時には複数の業者から何枚ものチラシ、電ビラが配布されます。（当然違法でしょう）
■任意売却は通常の売却とほぼ変わりません、当然ながら売主、買主の条件が整わなければ契約は前に進みませんが、契約の２大条件は売買金額と引渡し日の合意です。
売買代金の決定には債権者の同意が必要です。当然債権者は競売で処分するよりも高く売れているだろうと思わないと同意しません。
売主にとっては、明渡しの希望がかなえられますし、引越しの準備が整い引渡せる、又引越し費用も経費で見てもらえる。又、売却後の計画も考ることができます。
買主にとっても競売なら物件の中を見ずに取得することになります。鍵ももらえず破壊して家に入ることにもなります。
（リスクが高い）
■任意売却は売主と面談、内部の確認をし鍵の引継ぎがあるわけですから、金額が高いのも当然かとも思います。
又、売却により返済できない債権は
■任意売却では、収入、生活設計により無理のない返済計画を相談できますが
競売は、相談ができていないから競売なのです。競売申し立ては法的に進みます。
将来を考え少しでも高く売却できている方が、債務が少なくなるということです。
※下記に１覧表でまとめてみました。手法が違うの表現に無理がありますが、わかりやすく比較しています。
| 競 売 | 任意売却 | |
| 物件査定 ～売出 |
競売申し立てにより執行官が現地調査、不在でも業者が鍵を開け立入り、評価人により評価、物件閲覧開始（インターネットでの情報公開もあり）～評価金額の約半値より期間入札を行う | 仲介業者が訪問、物件査定、債権者との売出し価格の調整、通常の方法での物件の売出し、（不動産流通機構への登録、広告、インターネットなど） |
| 物件のご案内時 （居住中の場合） |
内部案内不可、３点セットでの写真しか見れない | 売主、買主の都合を合わせ、仲介業者立会いの上ご案内 |
| 売買契約 | 契約はありません、入札による最高価買受人の決定（保証額は約20％） | 売買金額、引渡し時期等、契約条件が整えば売買契約の締結 |
| 売買契約の違約、解約条項 | 売却許可決定者が代金納付をしなければ、流れ、再度入札が開始 | 抵当権が抹消できない場合は白紙解除の特約、物件の瑕疵保証は売主免責の特約（売主にとっては有利） |
| 引渡し | 買主代金納付後に落札者と相談、強行姿勢もあり、強気にでると強制執行もあり（空家の場合鍵の引渡し無し） | 売買契約時に予め約束した日時までに引越し（鍵の引渡しあり） |
| 引渡し後の物件の瑕疵責任（雨漏り等隠れた欠陥、傷） | なし | なし |
| 売却価格 | 低い | 高い |
| 引越し費用 | でない | でる |
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営業時間 9：30～19：30 （毎週水曜日は定休日）
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