Q＆A
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Q.5 どんな物件でも任意売却できますか
消費者金融に複数借入があるケース
住宅ローンの返済時期が近づき、手元現金がない場合ついつい消費者金融よりつなぎ的に借入するケースがありますね、でも５社以上の借入となると、正直任意売却で住宅ローンだけなんとか抵当権抹消でき売却できたとしても、消費者ローンの返済に苦しむこととなります。こういうケースは専門の弁護士、又は司法書士と連携でご相談に応じます。いい方向では過払い金請求で任意売却と同時に消費者金融の清算がベストでしょう、そうでなければ、個人再生、もしくは破産も選択肢となります。
共有名義の持分だけの債務
親と共有、夫婦で共有、相続で兄弟と共有というように、不動産を共有名義で所有しているケースは多いですね、共有のケースではどちらかが売却したい場合など、権利の移動を行う場合に弊害がありますが、特に、保証債務などで差押さえをされた場合など、身動きがとれないような事態も発生します。
共有持分者に債務不履行が発生し放っておくと持分に対し競売を申し立てられることになるでしょう。
競売業者には共有持分の持分売買を専門に入札している業者があります。むしろ好んで落札する業者が存在するということです。そういう業者は手馴れていますので、落札後すぐアクションをかけてきますが、折合いがつかないと、速攻に共有物分割の裁判をすべく訴訟をおこすでしょう、慣れていない個人では時間的な制約、裁判と精神的不安を含め正直対処に困ると思います。
結果、安値で手放すという結果をもたらしかねません。
競売では共有持分の持分売買は落札されないというのは全く根拠がなくむしろ間違いです。
是非任意売却をおすすめします。片方の持分所有者が保証人になっている、なっていないで対応は変わるでしょうが、方法はいろいろ考えられますのでご状況に合うご提案をします。
競売の方が長く住める分だけ有利？
競売申し立てから期間入札まで約６ヵ月、落札から代金納付まで約１～２ヶ月と時間はかかります。裁判所の混み具合ではもっとかかる可能性もあります。
その間、支払いも留まったままで住める、というのも一理かるかもわかりませんが、ただで住めるというのは表現がおかしく、実態は返済がなされず、延滞金が積みあがっています。結果ご自身に降りかかってきます。
1. 競売が申し立てられると、配当情報が裁判所で公告されますこれは他に債権者があれば申し出よという主旨です。この配当情報が専門の業者により、資料となって任意売却業者、競売業者に
情報誌として出回ります。その時点でまず任意売却業者からアプローチが山のように来ます。
2. 期間入札の開始される約３週間前に物件閲覧が開始され、３点セットという詳しい情報が提供されます。それには個人情報、物件概要、調査内容、写真、権利関係、評価、経緯等が詳しく記載されています。又、インターネットでも簡単に誰でもダウンロードができます。又専門誌にも記載されます。
果敢な複数の競売代行業者がお客様を探す為、それをすぐチラシにして物件の近所にばら撒く、電柱ビラを貼るなど広告活動を行うのです。価格は○○○万円よりと最低可能価格(評価の約半値）を入れますから、周辺から
ものすごい反響を呼びます。（チラシは違法ですが現行では取り締まる手立てがないのが現実です。）
これをやられるとたまったものではありません、ご近所の手前ばつ悪く引越しを余儀なくされるという話しをよく聞きます。
3. 落札者が代金納付すると名義は変わります。
すぐさま明渡しを要求してくるでしょう、中には落札者と交渉すれば引越し費用をもらえる、有利に引越しできると助言する方もありますが、競売の専門業者は引越し費用は一切払わないという主義の会社が増えています。
そういう会社は明渡しを拒むと即、強制執行の申立てを行い、法的に対処します。
数が多いので会社の主義を明確にしているようです。
任意売却でも競売でも売却して残った債務が残るのは同じです。
であるならば、
①売主のペースで引越しできる
②高く売れる
③債権者と相談し無理なく返済計画を立てることができる
④引越し後の計画を立てることができる
⑤近所にわからない
任意売却のほうが有利と言えます。
破産したほうがいいのか？
お客様の年齢にもよりますが、例えば、現在７５歳で引退している方と３５歳でこれから何度でもチャンスはある。という方は違うと思います。
長くなるので説明は省略しますが、破産するとやはり様々な障害がでます。借金地獄でどうしようもない場合もありますが、極力破産のお奨めはしていません
破産すると必然的に任意売却や競売による処分ということになることが多いですが、破産しないで債権者と話し合いをしながら有利に処理していくところが任意売却の利点です。
周りにも、又勤め先にも触れることなく進めることをお奨めします。
どんな物件でも任意売却はできますか
一口に任意売却といっても、多数のパターンがあり、すべてできるわけではありません、特に抵当権者が複数いると調整にも難しくなります。なかには任意売却を拒む抵当権者もおられます。裁判所としては、競売事案が増えておりできるだけ任意売却で売却してほしい要望があるようで、次順位担保権者の抹消をやり易くするというような動きも聞きますが、まだまだ整備状態のようです。でも今後任意売却にシフトしてくると思われます。
それと不動産が売却できるというのも前提です。
全てのケースが違いますのでご相談下さい。
任意売却をできる地域は
弊社は必ず依頼者様と面談、直接物件調査致しますので、弊社担当者が活動できる範囲とさせていただきます。具体的には近畿圏内です。（大阪、兵庫、奈良、京都、和歌山、滋賀）但し場所によってはお受けできない場合もございますので予めご了承下さい。
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営業時間 9：30～19：30 （毎週水曜日は定休日）
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